Podwójny problem agencji na przykładzie odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami w Polsce

• Autorzy: Kacper T. Mulawa

Warianty tytułu

Double Agency Problem on the Example of Professional Liability of a Real Estate Agent in Poland

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Celem artykułu jest przedstawienie regulacji związanych z odpowiedzialnością zawodową pośrednika, a także wskazanie problemów związanych z efektywnością informacyjną. Na wstępie zarysowana zostanie ekonomiczna teoria agencji, która wykorzystana będzie jako narzędzie charakteryzujące relacje pośrednika między uczestnikami transakcji na rynku usług pośrednictwa. Omówione zostaną źródła obowiązków pośrednika, tj. umowy pośrednictwa oraz jego odpowiedzialność zawodowa - rozróżniona od odpowiedzialności cywilnej i karnej. Teoria agencji to narzędzie badawcze funkcjonujące we współczesnej ekonomii instytucjonalnej. Jej założenia można przedstawić w skrócie w następujący sposób: agent jest działającym w imieniu (i na rzecz) pryncypała podmiotem, który w zakresie wskazanego celu, zgodnie z własnymi preferencjami i możliwościami, wykonuje czynności prowadzące w jego ocenie do osiągnięcia pożądanego przez pryncypała rezultatu. W relacji takiej mogą powstawać problemy asymetrii informacyjnej, ponieważ agent może nie ujawniać swojej wiedzy i możliwości, zatem pryncypał nie ma wpływu na sposób realizacji danego zlecenia. Identyfikacja odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomości wypływa wprost z zawartych przez niego umów. Podstawowe regulacje definiujące umowy pośrednictwa oraz identyfikacje odpowiedzialności zawodowej powstawały w okresie przemian ustrojowych w Polsce. Wzorce pochodziły z różnych krajów i z różnych porządków prawnych. Polska praktyka gospodarcza wykorzystywała je zgodnie z własnymi możliwościami. Obserwowane modele pracy przedstawicieli zawodu pośrednika skłaniają do wniosku, że prowadzić mogą do występowania umacniających się problemów asymetrii informacyjnej w postaci negatywnej selekcji lub moral hazard. W efekcie obniżać mogą efektywność informacyjną. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może świadczyć czynności pośrednictwa, funkcjonując na podstawie wielu źródeł kontraktualnych. Zaliczyć do nich można umowę o pracę, umowę-zlecenie, samozatrudnienie czy prowadzoną spółkę. Bez względu jednak na podstawę jego relacji z osobą zatrudniającą, dodatkowym (a także podstawowym) źródłem odpowiedzialności pozostają zawarte umowy pośrednictwa. Wypracowane dwa rodzaje umów (otwarte i z klauzulą wyłączności) nakładają na pośrednika różne jakościowo obowiązki. Bez względu na formę wykonywania czynności wiążą się one z wysokim ryzykiem związanym ze świadczeniem usług na rynkach aktywów o wysokiej specyficzności i niepowtarzalności transakcji. Dlatego z ekonomicznego punktu widzenia za racjonalne należy przyjąć podejmowane próby zmierzające do ograniczenia ryzyka zawodowego i rynkowego.(abstrakt oryginalny)

EN

The aim of this paper is to present regulations related to professional liability of a real estate agent, and an indication of the effectiveness of information issues. First of all, economic theory of agency will be used as a tool to characterize the relationship between the parties of a transaction. Next liability will be discussed, i.e. the agency contracts and agent's professional liability - distinguished from civil and criminal liability. The theory of agency exists as a research tool in the new institutional economics. Its assumptions can be summarized as follows: The agent as a subject is acting on behalf of the principal who, in terms of the indicated target, according to his own preferences and possibilities performs actions leading in his opinion to the desired result by the principal. The relationship may form problems of information asymmetry, because the agent does not have to reveal his knowledge and capabilities, so the principal is not able to affect the method of implementation of an order. The identification of professional liability of a real estate agent comes directly from the set of his contract. Basic regulations defining agency agreements and identifications of professional liability arose during the political changes in Poland. Patterns come from different countries and different legal systems. Polish business practice used them in accordance with its capabilities. The observed patterns of work of agents' representatives lead to the conclusion that they may lead to strengthening the presence of information asymmetry problems in the form of adverse selection or moral hazard. As a result, they can lower the information efficiency. A real estate agent can provide mediation activity by acting on the basis of multiple sources of contractual provisions. These include a contract of employment, contract work, self-employment or running a company. Regardless of the basis for their relationship with an employing person an additional (and primary) source of responsibility are agency agreements. Two types of contracts (open and with an exclusivity clause) impose different qualitative responsibilities on a agent. Regardless of the form of the activity they are associated with high risks connected with the provision of services on asset markets with high specificity and uniqueness of the transaction. Therefore, from an economic point of view attempts trying to reduce the occupational risk and market risk should be regarded as reasonable.(original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Nieruchomości; Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami; Teoria agencji; Agencje nieruchomości

EN

Real estate; Property turnover; Agency theory; Estate agency

• Czasopismo: Ekonomia XXI Wieku
• Rocznik: 2014
• Numer: nr 1 (1)
• Strony: 42--57

Twórcy

autor

Kacper T. Mulawa

• Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu

Bibliografia

• Bryx M., Rynek nieruchomości system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2007.
• Brzeziński Z. (red.), Pośrednik na rynku nieruchomości, Poltext, Warszawa 2002.
• Furubotn E G., Richter R., Institutions & Economic Theory. The Contribution of the New Institutional Economics, The University of Michigan Press 2005.
• Gawron H., Analiza rynku nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego, Poznań 2009.
• Gomadłów-Legiędź J., Współczesna ekonomia. Ku nowemu paradygtowi?, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010.
• Jakubowski R.M., Wpływ transformacji ustrojowej na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2010.
• Jaworski J., Reglamentacja zawodów rynku nieruchomości, C.H. Beck, Warszawa 2010.
• Jaworski J., Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, C.H. Beck, Warszawa 2008.
• Kalus S., Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Wydawnictwa Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2009.
• Kalus S. (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami: komentarz. Stan prawny na 1 sierpnia 2012 r., Wydawnictwa Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2012.
• Kałkowski L. (red.), Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2003.
• Karpiński W., Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami - tworzenie i doskonalenie warsztatu pracy, C.H. Beck, Warszawa 2009.
• Karpiński W., Czynności pomocnicze wobec pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, \"Nieruchomości\", C.H. Beck, marzec 2010, nr 3, s 35-39.
• Lissowska M., Instytucjonalne wymiary procesu transformacji w Polsce, SGH w Warszawie - Oficyna Wydawnicza, Warszawa 2004.
• Mulawa K.T., Instytucje pośrednictwa na rynkach nieruchomości w Polsce po 1989 roku, rozprawa doktorska, maszynopis, Wrocław 2013.
• North D.C., Institutions, institutional change and economic performance, Cambridge University Press. 28th printing 2009.
• Rutkowska M., Udział zrzeszeń zawodowych w budowaniu ładu rynkowego w okresie transformacji w Polsce, rozprawa doktorska, maszynopis, Wrocław 2001.
• Willimason O.E., Ekonomiczne instytucje kapitalizmu, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1998.
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu 25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r., DzU 1997, nr 78, poz. 483.
• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, DzU, nr 205, poz. 1358.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, DzU, nr 31, poz. 189 ze zm.
• Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Tekst jednolity, DzU 1991, nr 30, poz. 127 ze zm.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Teskt jednolity, DzU 2001, nr 124, poz. 1361 ze zm.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tekst jednolity z 25.05.2000, DzU, nr 46 poz. 543; tekst jednolity z 30.11.2004, DzU, nr 261, poz. 1603.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, DzU, nr 16, poz. 93 ze zm.
• \"Nieruchomości\", C.H. Beck, od numeru 1 (101) 2007.
• \"Świat Nieruchomości\", Krakowski Instytut Nieruchomości, od numeru 1 (63) 2008.
• http://www.firma.gov.pl, dostęp od listopada 2012 do lutego 2013.
• http://metrohouse.pl/, dostęp od listopada 2012 do lutego 2013.
• http://www.mi.gov.pl, w okresie od listopada 2012 do stycznia 2013.

Identyfikatory

DOI

10.15611/e21.2014.1.03