Nowe europejskie interpretacje wartości rynkowej i godziwej

• Autorzy: Krzysztof Grzesik , Sabina Źróbek

Warianty tytułu

New European Interpretations of Market and Fair Value

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Przez ponad 30 lat uznane międzynarodowe instytucje ustanawiające standardy starały się ujednolicić standardy wyceny nieruchomości na całym świecie. Udało im się to w zakresie ustalenia standardowej podstawy wartości oraz definicji. W szczególności korzystamy obecnie z ogólnie przyjętej definicji wartości rynkowej, zamieszczonej w międzynarodowych i europejskich standardach wyceny oraz w standardach Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). Ta sama definicja została również zapisana w dyrektywie UE 2006/48/WE dotyczącej wymogów kapitałowych. Niestety interpretacja wspólnej definicji wartości rynkowej jest różna w różnych krajach. Na podstawie opublikowanego przez Europejską Grupę Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) nowego wydania Europejskich Standardów Wyceny (EVS 2012), powstała wyraźna różnica pomiędzy interpretacją wartości rynkowej w Ameryce Północnej i Europie. Rzeczoznawcy w Ameryce opierają się głównie na analizie optymalnego wykorzystania nieruchomości (highest and best use), podczas gdy w Europie preferowane jest mniej restrykcyjne podejście pozwalające na odzwierciedlenie tak zwanej wartości nadziei (hope value). Takie różnice w interpretacji wartości rynkowej rzutują z kolei na ocenę wartości godziwej do celów sprawozdawczości finansowej. W przypadku wyceny nieruchomości przyjmuje się, że wartość godziwa jest taka sama jak wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania, natomiast zgodnie z EVS 2012 wartość godziwa nieruchomości może być istotnie różna od wartości rynkowej. Niniejszy artykuł jest próbą wyjaśnienia światowych różnic w interpretacji definicji wartości rynkowej i godziwej. Dodatkowo zwraca on uwagę na dwa różne znaczenia pojęcia wartość godziwa, w zależności od tego, czy wycena służy sprawozdawczości finansowej, czy potrzebie oszacowania ceny, która byłaby godziwa do celów transakcji pomiędzy dwoma wyraźnie określonymi stronami, kiedy to wartość szczególna czy wartość synergiczna mogą wpływać na cenę ustaloną przez te strony. "Szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku". Powyższa definicja wartości rynkowej jest generalnie stosowana przez rzeczoznawców na całym świecie. Wywodzi się ona ze standardów międzynarodowych, europejskich oraz standardów wyceny RICS. Ta sama definicja została również zapisana w dyrektywie UE 2006/48/WE dotyczącej wymogów kapitałowych. Taka wspólna definicja może być pomocna w dążeniu do przejrzystości przez inwestorów międzynarodowych, jednak inwestorzy mogą nie zdawać sobie sprawy, że interpretacja tej definicji może się różnić w zależności od kraju. W Ameryce Północnej wartość rynkowa oznacza wartość dla optymalnego wykorzystania nieruchomości, podczas gdy w Wielkiej Brytanii rzeczoznawcy idą dalej, odzwierciedlając wartość wszystkich sposobów wykorzystania, które potencjalni nabywcy rynkowi mogą przewidzieć. W Polsce rzeczoznawcy są podzieleni na tych, którzy popierają podejście anglosaskie, i na tych, którzy uznają wartość rynkową wyłącznie za wartość dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. Taki brak spójności nie sprzyja budowania zaufania do zawodu rzeczoznawcy. Debata na temat definicji wartości rynkowej powinna ponownie się ożywić, kiedy w tym roku w Krakowie (11 maja 2011 r.) Europejska Grupa Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) ogłosi VII wydanie Europejskich Standardów Wyceny (EVS 2012). Standardy EVS 2012 będą szczególnie kontrowersyjne, ponieważ odrzucają wcześniejsze stanowisko TEGoVA, zgodne ze stanowiskiem Rady ds. Międzynarodowych Standardów Wyceny (IVSC), które zrównywało wartość rynkową z wartością dla optymalnego wykorzystania nieruchomości. (abstrakt oryginalny)

EN

For over 30 years, internationally recognised standard setting bodies have sought to harmonise property valuation standards across the world. In this they have had some measure of success in standardising basis of value and definitions. In particular, there is now a universally accepted definition of Market Value as set out in International, European and RICS Valuation Standards and as also enshrined in EU Directive 2006/48/EC, known as the Capital Requirements Directive. Unfortunately the interpretation of the common definition of Market Value differs from country to country. Following the publication by The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) of a new edition of European Valuation Standards (EVS 2012), a clear difference has emerged between the interpretation of Market Value in North America and Europe. Valuers in the former are heavily dependant on highest and best use analysis whereas in Europe a less restrictive approach permitting the reflection of hope value is preferred. Such differences in the interpretation of market value will in turn impinge on the assessment of Fair Value for financial reporting purposes. Whereas in the case of property valuation, Fair Value is taken to be the same as Market Value for Highest and Best Use, under EVS 2012, the Fair Value of a property could differ substantially, from its Market Value. This paper seeks to explain the worldwide differences in the interpretation of the definitions of Market and Fair Value. In addition, it draws attention to two different meanings of the term Fair Value depending on whether the valuation is for financial reporting purposes or where there is a need to estimate the price that would be fair in a transaction between two specifically identified parties, where special value or synergistic value may influence the price agreed between them. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Wartość rynkowa; Wartość godziwa; Wycena; Standardy

EN

Market value; Fair value; Valuation; Standards

• Czasopismo: Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości
• Rocznik: 2012
• Tom: 20
• Numer: nr 2
• Strony: 97--104

Twórcy

autor

Krzysztof Grzesik

• Polish Properties Sp. z o. o., TEGoVA

autor

Sabina Źróbek

• Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie

Bibliografia

• Europejskie Standardy Wyceny 2009 (wyd. VI) - TEGoVA
• Europejskie Standardy Wyceny 2012 (wyd. VII) - TEGoVA
• Międzynarodowe Standardy Wyceny 2011 - Rada ds. Międzynarodowych Standardów Wyceny
• Globalne Standardy Wyceny RICS 2011 (wyd. VII)