Czy kończy się boom w sektorze deweloperów mieszkaniowych w Polsce?

• Autorzy: Ewa Hanna Siemińska , Małgorzata Krajewska

Warianty tytułu

Is the Boom in the Residential Real Estate Development Sector in Poland Ending?

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Działalność firm deweloperskich zależy od bardzo wielu makro-, mezo- oraz mikroczynników. Do głównych uwarunkowań funkcjonowania dewelopera na rynku nieruchomości należą te o charakterze popytowo-podażowym oraz instytucjonalno-prawnym. W praktyce okazuje się jednak, że nawet przy bardzo dobrych wynikach finansowych i sprzedażowych osiąganych od co najmniej kilku lat przedsiębiorcy napotykają na coraz większe ograniczenia i problemy, które najpierw wpływają na spowolnienie tempa wzrostu, a następnie mogą być źródłem kłopotów z płynnością finansową. Celem artykułu jest identyfikacja najważniejszych aktualnych uwarunkowań związanych z działalnością firm deweloperskich, z uwzględnieniem wybranych ryzyk regulacyjnych i rynkowych. W opracowaniu postawiono tezę, że w latach 2017-2018 warunki gospodarowania w sektorze mieszkaniowym uległy zmianie i widać symptomy ich pogorszenia. Wyniki przeprowadzonych analiz wskazują, iż trwający od co najmniej 2015 roku okres boomu inwestycyjnego w Polsce i bardzo dobrego klimatu dla prowadzenia działalności deweloperskiej, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym, zaczął na początku 2018 roku ujawniać coraz wyraźniej symptomy świadczące o wyhamowaniu tempa wzrostu i pogarszaniu się sytuacji niektórych firm deweloperskich. Zastosowane metody badawcze obejmują studium literatury przedmiotu oraz aktualnych regulacji prawa, a ponadto analizę danych statystycznych i finansowych pochodzących z bogatych, zarówno pierwotnych, jak i wtórnych baz danych empirycznych. Dane finansowe wykorzystywane w opracowaniu dotyczą przede wszystkich wiodących spółek deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.(abstrakt oryginalny)

EN

The business activity of real estate development companies depends on very many macro as well as micro factors. The main determinants of their operation on the real estate market include those of a supply-demand as well as institutional-legal nature. In practice, it turns out, however, that even in the case of excellent financial and sales results for at least a few years, they are faced with increasingly large problems and limitations, which first influence a decrease in growth rate, and later can be a source of problems with financial liquidity. The aim of the work is to identify the most important current determinants connected with the business activity of real estate development companies, accounting for both regulatory as well as market risks. A study states that in 2017-2018, conditions of management in the housing sector have changed and symptoms of their deterioration are visible. The results of the carried out analyses indicate that the investment boom and very favorable climate for carrying out activities connected with real estate development, especially on the housing market, which has been around since at least 2015, began to show increasingly clearer symptoms indicating a halt in the growth rate and a worsening situation of real estate developers at the beginning of 2018. The applied research methods include a study of the source literature and current legal regulations, as well as the analysis of statistical and financial data derived from rich, both primary and secondary empirical databases. The financial data used in the study relate primarily to the leading development companies listed on the Warsaw Stock Exchange.(original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Deweloper; Rynek nieruchomości; Nieruchomości mieszkaniowe; Warszawski Indeks Giełdowy (WIG); Analiza ryzyka

EN

Developer; Real estate market; Real estate housing; Warsaw Stock Exchange Index; Risk analysis

• Czasopismo: Acta Universitatis Lodziensis. Folia Oeconomica
• Rocznik: 2019
• Numer: vol. 3, t. 342
• Strony: 21--44

Twórcy

autor

Ewa Hanna Siemińska

• Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu

autor

Małgorzata Krajewska

• Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu

Bibliografia

• Allen F., Carletti E. (2011), Systemic Risk from Real Estate and Macro-prudential Regulation, "International Journal of Banking, Accounting and Finance", t. 5, nr 1/2, s. 28-48.
• Aoki K., Proudman J., Vlieghe G. (2004), House prices, consumption and monetary policy: a financial accelerator approach, "Journal of Financial Intermediation", nr 13(4), s. 414-435, https://doi.org/10.1016/j.jfi.2004.06.003.
• Baza danych Biznes radar, https://www.biznesradar.pl/sektory-gpw/ [dostęp: 22.07.2018].
• Baza danych Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, https://www.gpw.pl [dostęp: 6.07.2018].
• Bank Gospodarstwa Krajowego, Mieszkanie dla Młodych, https://www.bgk.pl/osoby-fizyczne/mieszkanie-dla-mlodych [dostęp: 22.07.2018].
• Bracke P. (2013), How long do housing cycles last? A duration analysis for 19 OECD countries, "Journal of Housing Economics", t. 22, cz. 3, s. 213-230, https://doi.org/10.1016/j.jhe.2013.06.001.
• Bryx M. (2004), Współpraca instytucji funkcjonujących na rynku nieruchomości w systemowym ograniczaniu ryzyka kredytowego, [w:] K. Jajuga, Z. Krysiak (red.), Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, Związek Banków Polskich, Warszawa, s. 370-388.
• Budownictwo. Dziedzinowa Baza Wiedzy, GUS, http://swaid.stat.gov.pl/SitePagesDBW/Budownictwo.aspx [dostęp: 5.03.2019].
• Budownictwo mieszkaniowe I kwartał 2018, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo [dostęp: 22.07.2018].
• Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-grudzień 2017 roku, GUS, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczeń-grudzien-2017-roku,5,74.html [dostęp: 4.03.2019].
• Cadman D., Topping R. (1995), Property development, Taylor & Francis Group, London.
• Dobre prawo. Dobre budownictwo (2017), Raport RED Flag, PZPB.
• E-VALUER INDEX (2018), Emmerson, https://www.emmerson-evaluation.pl/czytaj-nasze-publikacje/ [dostęp: 9.04.2019].
• Farhi E., Tirole J. (2012), Bubbly liquidity, "Review of Economic Studies", t. 79, nr 2, s. 678-706, https://doi.org/10.1093/restud/rdr039.
• Gala-de Vacqueret M. (2018), Wzrost cen na rynku budowlanym w notowaniach SEKOCENBUD, http://www.raportsekocenbud.pl/artykul/n/pokaz/news/wzrost-cen-na-rynku-budowlanym-w-notowaniach-sekocenbud/ [dostęp: 22.07.2018].
• Gawrońska A. (2017), Kto sprzedał najwięcej nowy mieszkań w Polsce w 2016 roku, "Rzeczpospolita", 29.01.2017.
• Gawrońska A. (2018), O ziemię pod domy deweloperzy biją się z klientami, "Rzeczpospolita", 24.06.2018.
• Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (2018), Emmerson, Warszawa.
• Hońko S. (2014), Kwalifikacja umów deweloperskich i gruntów w zasadach (polityce) rachunkowości wybranych przedsiębiorstw deweloperskich, "Studia Ekonomiczne", nr 201, s. 105-114.
• Hott C., Jokipii T. (2012), Housing Bubbles and Interest Rates, Working papers, The Swiss National Bank.
• Huffman F. E. (2002), Corporate real estate risk management and assessment, "Journal of Corporate Real Estate", t. 5, nr 1, s. 31-41, https://doi.org/10.1108/14630010310811984.
• Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2018 r. (2018), NBP, Warszawa.
• Iwanicz-Drozdowska M. (2004), Znaczenie rynku nieruchomości dla bezpieczeństwa banków, [w:] K. Jajuga, Z. Krysiak (red.), Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, Związek Banków Polskich, Warszawa, s. 389-403.
• Ka-hung Yu, Chi-man Hui E., (2018), Housing construction and uncertainties in a high-rise city, "Habitat International", t. 78, s. 51-67, https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2018.05.011.
• Komunikat Komitetu Stabilności Finansowej po posiedzeniu dotyczącym nadzoru makroostrożnościowego nad systemem finansowym (2018), http://www.nbp.pl/nadzormakroostroznosciowy/komunikaty/2018-12-17.aspx [dostęp: 18.12.2018].
• Komunikat nr 1 Ministra Finansów z dnia 5 lutego 2014 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 8 "Działalność deweloperska" (Dz.Urz. MF z 2014 r., poz. 5).
• Konfederacja Lewiatan (2018), Propozycje zmian w planowaniu przestrzennym, http://konfederacjalewiatan.pl/aktualnosci/2018/1/propozycje_zmian_w_planowaniu_przestrzennym [dostęp: 17.12.2018].
• Koniunktura w przemyśle, budownictwie, handlu (2018), GUS, Warszawa.
• Krajewska M. (2017), Wartość gruntu w procesie przekształcania przestrzeni, Wydawnictwo Uczelniane Uniwersytetu Technologiczno-Przyrodniczego w Bydgoszczy, Bydgoszcz.
• Kucharska-Stasiak E. (red.) (2008), Cykle rynku nieruchomości a sektor bankowy, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa.
• Kurkiewicz K. (2018), Skończył się okres rekordów w branży deweloperskiej, https://www.reas.pl/komentarze/skonczyl-sie-okres-rekordow-w-branzy-deweloperskiej .
• Ma W., Li J., Wu W. (2017), Housing Prices, Investments and Macroeconomic Fluctuations, https://doi.org/10.2139/ssrn.3013741.
• Martin A., Moral-Benito E., Schmitz T. (2018), The Financial Transmission of Housing Bubbles: Evidence from Spain, Banco de España Working Paper.
• Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, Mieszkanie Plus, https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/mieszkanie-plus/ [dostęp: 6.07.2018].
• Pisani R., Pisani R. (2001), How to Be a Successful Developer, E-Rights/E-Reads Ltd, New York.
• Polska Klasyfikacja Działalności, http://www.pkd.com.pl [dostęp: 22.07.2018].
• Polskie przedsiębiorstwa wczoraj i dziś, Źródła sukcesu i nowe wyzwania (2017), EY.
• Polskie spółki budowlane 2016 (2016), Deloitte, https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/.../polskie-spolki-budowlane-raport-2016.html [dostęp: 22.07.2018].
• Polskie spółki budowlane 2017 (2017), Deloitte, https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/real-estate0/articles/raport-polskie-spolki-budowlane-2017.html [dostęp: 22.07.2018].
• Potencjalne skutki wprowadzenia ustawy o uproszczeniu procesu inwestycyjnego dla gospodarki (2017), REAS/Deloitte, https://www.reas.pl/publikacje?page=1 [dostęp: 9.04.2019].
• Program Mieszkanie Plus, https://mieszkanieplus.org.pl/ [dostęp: 22.07.2018].
• Raport o stabilności systemu finansowego (2017), NBP, Warszawa.
• Raport o stanie rynku nieruchomości (2017), mBank Hipoteczny.
• Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r. (2017), NBP, Warszawa, https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html [dostęp: 9.04.2019].
• Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. (2018), NBP, Warszawa, https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html [dostęp: 9.04.2019].
• RETrospekcja. Podsumowanie najważniejszych zmian legislacyjnych i trendów orzeczniczych z ostatnich miesięcy w zakresie podatku od nieruchomości (2016), PWC, https://www.pwc.pl/pl/publikacje/2016/retrospekcja-podsumowanie-w-zakresie-podatku-od-nieruchomosci-ret-pwc-polska.html [dostęp: 9.04.2019].
• Robyg schodzi z giełdy. Właściciel dewelopera podjął ostateczną decyzję (2018), https://businessinsider.com.pl/gielda/wiadomosci/robyg-schodzi-z-gieldy-gpw/0ned5sz [dostęp: 30.07.2018].
• Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce (2018), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz. 757).
• Rymarzak M., Siemińska E. (2012), Factors affecting the location of real estate, "Journal of Corporate Real Estate", t. 14, nr 4, s. 214-225, https://doi.org/10.1108/JCRE-11-2012-0027.
• Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2017 r. (2017), JLL.
• Rynek mieszkaniowy w Polsce II kwartał 2018 r. (2018), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
• Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2017 r. (2017), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
• Siemińska E. (2013), Ryzyka inwestowania i finansowania na rynku nieruchomości w kontekście etyki i społecznej odpowiedzialności, Uniwersytet Mikołaja Kopernika, Toruń.
• Sivitanides P. S., Torto R. G., Wheaton W. C. (2003), Real Estate Market Fundamentals and Asset Pricing, "The Journal of Portfolio Management", special issue, s. 45-53.
• Stan otoczenia biznesowego sektora budowlanego w Polsce (2016), KPMG, http://pzpb.com.pl/wp-content/uploads/2016/08/PZPB-KPMG-Stan-otoczenia-biznesowego-sektora-budowlanego-w-Polsce.pdf [dostęp: 9.04.2019].
• Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich w sprawie projektu ustawy o narodowym funduszu mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości Skarbu Państwa na cele mieszkaniowe, www.pzfd.pl/stanowiska-pzfd [dostęp: 26.06.2018].
• Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich ws. zmiany ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, www.pzfd.pl/stanowiska-pzfd [dostęp: 26.06.2018].
• Stanowisko TUP odnośnie uproszczenia procesu inwestycyjno-budowlanego z dnia 11 października 2017, http://urbnews.pl/stanowisko-tup-odnosnie-uproszczenia-procesu-inwestycyjno-budowlanego [dostęp: 17.12.2018].
• Sytuacja finansowa przedsiębiorstw budowlanych (2018), Ogólnopolski raport BIG InfoMonitor o zadłużeniu firm z sektora budowlanego, http://pzpb.com.pl/dzialalnosc-pzpb/analizy-i-raporty/ [dostęp: 9.04.2019].
• Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych na rynku Catalyst (2018), Navigator Dom Maklerski, Warszawa.
• Śleszyński P., Deręgowska A., Kubiak Ł., Sudra P., Zielińska B. (2017), Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach w 2017 roku. Synteza, Polska Akademia Nauk, Warszawa.
• Śleszyński P., Kowalewski A., Markowski T. (2018), Studia nad chaosem przestrzennym, t. III, Polska Akademia Nauk, Warszawa.
• Tirole J. (1985), Asset bubbles and overlapping generations, "Econometrica", t. 53, nr 6, s. 1499-1528.
• TOP 10 firm deweloperskich. Kto sprzedał najwięcej mieszkań w 2017 roku? (2018), https://nowawarszawa.pl/top-10-firm-deweloperskich-kto-sprzedal-najwiecej-mieszkan-w-2017-roku [dostęp: 30.07.2018].
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 21 lipca 2006 r. o nadzorze nad rynkiem finansowym (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 621).
• Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2015 r., poz. 443).
• Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 869).
• Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r., poz. 1496).
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r., poz. 1716).
• Vlaicu R., Whalley, A. (2011), Do housing bubbles generate fiscal bubbles?, "Public Choice", t. 149, s. 89-108, https://doi.org/10.1007/s11127-011-9830-y.
• Wallace N. (2011), Real Estate Price Measurement and Stability Crises, IRES Working Paper No. 012.
• Wheaton W.C. (1999), Real Estate "Cycles": Some Fundamentals, "Real Estate Economics", t. 27, nr 2, s. 209-230.
• Wielgo M. (2018), Ceny robót budowlanych rosną, a GUS tego nie widzi! Dla wielu firm może się to źle skończyć, "Murator Plus", https://www.muratorplus.pl/biznes/wiesci-z-rynku/ceny-robot-budowlanych-rosna-a-gus-tego-nie-widzi-dla-wielu-firm-moze-sie-to-zle-skonczyc-aa-YEc5-ci21-Ppz4.html [dostęp: 22.07.2018].
• Wind B., Lersch P., Dewilde C. (2017), The distribution of housing wealth in 16 European countries: accounting for institutional differences, "Journal of Housing and the Built Environment", nr 32(4), s. 625-647, http://doi.org/10.1007/s10901-016-9540-3.
• Woods M. (2007), A Financial Stability Analysis of the Irish Commercial Property Market, Financial Stability Report, https://pl.scribd.com/document/29617020/A-Financial-Stability-Analysis-of-the-Irish-Commercial-Property-Market-by-Maria-Woods [dostęp: 20.07.2018].
• Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne (2018), SECOCENBUD, Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa "PROMOCJA" Sp. z o.o., Warszawa.
• Zhu H. (2003), The importance of property markets for monetary policy and financial stability, BIS Papers, nr 21.
• Zmiany cen materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu w czerwcu 2018 r. (2018), https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-dla-budownictwa-oraz-domu-i-ogrodu-w-czerwcu-2018-r.html [dostęp: 17.07.2018].
• Znaczenie budownictwa mieszkaniowego dla polskiej gospodarki. Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce (2018), Raport PZFD, REAS, Warszawa.

Identyfikatory

DOI

10.18778/0208-6018.342.02