Wartość długoterminowa versus wartość rynkowa jako podstawa zabezpieczenia wierzytelności w sektorze bankowym

• Autorzy: Ewa Kucharska-Stasiak

Warianty tytułu

Long-Term Value Versus Market Value as a Basis for Securing Receivables in the Banking Sector

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Celem artykułu jest: (1) próba oceny wartości rynkowej i wartości bankowo-hipotecznej na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, (2) upowszechnienie wyników rozważań teoretycznych i empirycznych nad możliwością stosowania innych sposobów wyrażania wartości długoterminowej, (3) wskazanie wartości długoterminowych, które nie działają procyklicznie, ale wysyłają sygnały ostrzegawcze, i które powinny zachęcić do ograniczenia akcji kredytowej, gdy ceny na rynkach są zawyżone, oraz do jej wzmożenia, gdy są zaniżone. W artykule testowano następujące hipotezy badawcze: H1: wartość rynkowa nieruchomości nie powinna stanowić samodzielnej podstawy zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, lecz powinna pełnić funkcję kontrolną w ocenie aktywności rynku; H2: podstawą zabezpieczenia i ustalania wskaźnika LTV powinna być wartość długoterminowa; H3: przyjęcie wspólnej koncepcji wartości długoterminowej w Europie nie musi oznaczać przyjęcia jednej metodyki jej określania, która sprawdzi się we wszystkich krajach. Artykuł ma charakter przeglądowy. (abstrakt oryginalny)

EN

The real estate market is highly cyclical, challenging the concept of value taken as the basis for loan collateral purposes. The type of value and the method of obtaining it determine the level of risk incurred by the banking sector. The 2006-2009 global crisis revealed that decisions based on the LTV ratio calculated with market value maximize credit risk. The market value is pro-cyclical. The security of the banking sector requires that the lending action is linked with a value that does not follow the cycle, does not extend the cycle, but would act against the cycle and encourage lending to be reduced when markets are overpriced and stimulate lending activity when they are understated. Therefore, it is safer to make credit decisions based on an LTV ratio estimated with a long-term value, not a market value determined at given measurement date. The first concept of a long-term value was developed in Germany in the early 1900's and is known in literature as a mortgage lending value. It did not receive universal recognition. It also met with criticism in the German-speaking countries. However, it made a significant contribution to the discussion about the search for long-term value for loan collateral purposes. The aim of the article is (1) to assess the market value and mortgage lending value to secure claims and (2) to disseminate the results of theoretical and empirical studies on the possibility of using other methods of expressing long-term value, such as adjusted market value, investment value, economic fair value or prudent value, (3) to indicate the types of real estate values that do not act pro- -cyclically but send warning signals and which should encourage a reduction in lending activity before the peak of the cycle. The article is a narrative review that deepens the understanding of the real estate value as the basis for securing claims and shows revolutionary changes in the approach to the valuation for this purpose, the directions of research in this field and proposed solutions. The author has attempted to justify the following research hypotheses: H1: the market value of real estate should not be the only basis for loan collateral purposes. It should play a control role in assessing market activity, current phase of business cycle, and the real estate market cycle. H2: regardless of the type of bank, the basis for the collateral valuation and determining the LTV ratio should be a long- -term value, that not duplicate the German concept of mortgage lending value. The long-term value does not have to be lower than the market value, i.e. it should not be set "below the cycle" but "in the cycle". It should also be determined as an ex-ante category based on forecasts and not historical data. The results of existing research lead to the conclusion that among the considered concepts of long-term value, the most significant potential is shown by the idea of prudent value, commonly equated with the economic fair value, which limits lending action of banking sector when markets are overpriced, and stimulates the lending channel when markets are undervalued. H3: adopting a common concept of long-term value on a European scale does not necessarily mean adopting a single methodology for its determination that will work in all countries. Recognizing real estate appraisal as a source of credit risk does not mean that this is the only area that poses a threat to the stability of the banking sector. Banking crises caused by financing the real estate market reveal that the macroeconomic situation and the financial policy of the banking sector, the quality of real estate portfolios, and the willingness of lenders to react quickly to signals from the market are much more critical. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Sektor bankowy; Zabezpieczenie wierzytelności; Wycena nieruchomości; Wartość rynkowa; Ryzyko bankowe

EN

Banking sector; Liability security; Real estate valuation; Market value; Banking risk

• Czasopismo: Bank i Kredyt
• Rocznik: 2023
• Numer: nr 1
• Strony: 1--24

Twórcy

autor

Ewa Kucharska-Stasiak

• Uniwersytet Łódzki

Bibliografia

• Amron-Sarfin (2022), Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, 1/2022, https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin.
• Bauze K. (2018), Collateral valuation in the CESEE region - best practices, The World Bank Group, https:// npl.viennainitiative.com/resources/themes/npl/wpcontent/uploads/sites/2/2018/06/Collateral- valuation-in-the-CESEE-region.pdf.
• Bienert S., Brunauer W.A. (2007), The mortgage lending value: prospects for development within Europe, Journal of Property Investment and Finance, 25(6), 542-578.
• Brown G.R. (1991), Property Investment and the Capital Markets, Spon.
• Chen F.Y., Yu S.M. (2009), Client influence on valuation: Does language matter? A comparative analysis between Taiwan and Singapore, Journal of Property Investment & Finance, 27(1), 25-41.
• Clarke R. i in. (2017) Long-term Value Methodologies and Real Estate Lending. A report by the Long-term Value Working Group of the Property Industry Alliance Debt Group, C:/Users/ewaku/Downloads/ Long term Value Methodologies and Real Estate Lending-1.pdf.
• Crosby N. (2014), Commercial Property Valuation - Useful or Useless?, ERES.
• Crosby N. (2021), Prudent or "long-term" property valuations: concepts, definitions and methods, Housing Finance International, 36(2), https://centaur.reading.ac.uk/102192/.
• Crosby N., Devaney S., Lizieri C., Mansley N. (2022), Modelling sustainable rents for estimation of long- -term or fundamental values of commercial real estate, Journal of Property Research, 39(1), 30-55.
• Crosby N., Hordijik A. (2021), Approaches for Prudent Property Valuations across Europe, IVSC, TEGOVA, RICS.
• Crosby N., Hughes C., Murdoch J. (2004), Influences on secured lending property valuation in the UK, Working Papers in Real Estate and Planning, 14, The University of Reading Business School, https://centaur.reading.ac.uk/27086/1/1404.pdf.
• EBA (2015), Opinion of the European Banking Authority on Mortgage Lending Value (MLV), EBA/ Op/2015/17, European Banking Authority.
• EMF (2022), Hypostat 2021, European Mortgage Federation, https://hypo.org/ecbc/press-release/emf- hypostat-2022-an-in-depth-look-at-european-housing-mortgage-markets-in-2021/.
• French N. (2017), Professor Nick French presents the art of real estate valuation, European Valuer, 7 April.
• Harari Y.N. (2018), 21 lekcji na XXI wiek, Wydawnictwo Literackie.
• IPF (2014), A Vision for Real Estate Finance in the UK, Investment Property Forum, https://www.ipf. org.uk/industry-involvement/vision-for-real-estate-finance.html.
• IPF (2020), Long-term Value Methodologies in Commercial Real Estate Lending, Investment Property Forum, https://www.ipf.org.uk/resourceLibrary/ipf-long-term-value-methodologies-in-commercial- real-estate-lending--july-2020--full-report-.html.
• Kubacki D. (2017), Porównanie efektywności informacyjnej rynku finansowego w wybranych krajach Unii Europejskiej, Finanse, Rynki Finansowe, Ubezpieczenia, 2/2017(86), 123-133.
• Kucharska-Stasiak E. (2016), Ekonomiczny wymiar nieruchomości, Wydawnictwo Naukowe PWN.
• Kucharska-Stasiak E. (2018), Dysfunkcje na rynku nieruchomości w warunkach kryzysu gospodarczego, Bank i Kredyt, 5, 493-514.
• Kucharska-Stasiak E., Jarecki P. (2021), Market value as an attempt to objectivize the behavior of real estate market, Świat Nieruchomości, 117.
• Lorenz D. (2006), The Application of Sustainable Development Principles to the Theory and Practice of Property Valuation, Universitätsverlag Karlsruhe.
• Mooya M.M. (2016), Real Estate Valuation Theory. A Critical Appraisal, Springer.
• Nogal P. (2014), Racjonalność ekonomiczna w kontekście teorii użyteczności, Studia Ekonomiczne, 180(1), 154-162.
• Palakavong na Ayuthaya N., Swierczek W. (2014), Factors influencing variation in value and investor confidence, Journal of Business and Management, 16, 41-51, https://www.google.com/ search?client=firefox-b-d&q=Journal+of+Business+and+Management.
• RICS (2018), Bank Lending Valuations and Mortgage Lending Value, https://www.isurv.com/downloads/ download/2199/bank_lending_valuations_and_mortgage_lending_value_archived.
• Stiglitz J.S. (2010), Freefall. Jazda bez trzymanki. Ameryka, wolne rynki i tonięcie gospodarki światowej, Polskie Towarzystwo Ekonomiczne.
• Tajani F., Morano P. (2018), An empirical-deductive model for the assessment of the mortgage lending value of properties as securities for credit exposures, Journal of European Real Estate Research, 11(1), 44-70.
• TEGOVA (2015), TEGoVA doradza Europejskiemu Urzędowi Nadzoru Bankowego ws. wartości bankowo-hipotecznej i niezależności rzeczoznawców, Magazyn Uznanego Europejskiego Rzeczoznawcy Majątkowego, 10, www.tegova.org.
• VDP, The mortgage lending value - sustainability since 1900. Ten questions and answers, Verband Deuscher Pfandbriefbanken, https://www.ipav.ie/sites/default/files/the_mortgage_lending_value.
• Zaleśkiewicz T. (2012), Psychologia ekonomiczna, Wydawnictwo Naukowe PWN.
• Basel III: Finalising post-crisis reforms, BIS, https://www.bis.org/bcbs/publ/d424.htm.
• BelWertV Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV), https://www. gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html.
• Dyrektywa 2006/48/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 14 czerwca 2006 r. w sprawie podejmowania i prowadzenia działalności kredytowej, Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej, L 177/1, https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/ALL/?uri=CELEX 32006L0048.
• ESW (2017), Europejskie Standardy Wyceny - 2016, TEGOVA, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
• ESW (2020), European Valuation Standards. 9th edition - 2020, The European Group of Valuers' Associations.
• ESW (2021), Europejskie Standardy Wyceny 2000 (wydanie polskie), TEGOVA, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
• Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja F, https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/ knf_123958_RekomendacjaF_39880.pdf.
• MSW (2000), Międzynarodowe Standardy Wyceny 2000, IVSC, PFSRM.
• MSW (2005), Międzynarodowe Standardy Wyceny 2005, IVSC, PFSRM.
• Pfandbriefgesetz(PfandBG), https://www.gesetze-im internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html.
• Rozporządzenie UE nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych z dnia 26 czerwca 2013 r., Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej, L 176/1, https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32013R0575.
• Zalecenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 30 marca 2022 r. zmieniające zalecenie ERRS/2015/2 w sprawie oceny skutków transgranicznych oraz dobrowolnej wzajemności środków polityki makroostrożnościowej, Dz.U.UE.C.2022.206.3