Metoda porównywania parami z wykorzystaniem statystyczno-ekonometrycznego modelowania zmian cen w czasie

• Autorzy: Roman Pawlukowicz

Warianty tytułu

Method of Comparing Pairs Using the Statistical and Econometric Modeling of Prices Changes Over Time

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Zasadniczą istotę metodyki podejścia porównawczego stanowią dwie czynności: korygowanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ze względu na cechy różniące je od nieruchomości wycenianej, uwzględnienie zmian cen wskutek upływu czasu (aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny). W artykule podejmuje się rozważania na temat znaczenia kolejności obu czynności i konstatuje, że aktualizacji cen transakcyjnych wolno dokonać dopiero po ich korekcie ze względu na cechy inne niż cecha "czas". Tym samym dowodzi się, że w metodzie korygowania ceny średniej nie jest możliwe poprawne merytorycznie uwzględnienie zmian cen w czasie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podstawową treść artykułu wypełnia propozycja metody porównywania parami, modyfikująca tradycyjną (standardową) jej procedurę o elementy prawidłowej merytorycznie metodyki badania dynamiki, uwzględniająca konieczną kolejność obu wymienionych wyżej czynności proceduralnych. (abstrakt oryginalny)

EN

The two essential elements of the comparative approach methodology are as follows: adjustment of transactional prices of real properties comparable due to the features that set them apart from the appraised real property, taking into account price changes due to time lapse. The article includes the discussion of the importance of the order of the two procedures and concludes that the update of the transactional prices may only be done after they have been corrected against the market features other than the 'time' variable. This leads to another conclusion that the method involving the adjustment of the average price will not be capable of including correct price changes for the real properties comparable with the appraised property due to time lapse. The main part of the study contains the proposed method of pair comparison, which includes a variation on its standard procedure by including substantially reasonable elements of the study of dynamics that takes into account the necessary order of the two aforementioned procedures.(original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Wycena nieruchomości; Ceny nieruchomości; Modelowanie ekonometryczne

EN

Real estate valuation; Real estate prices; Econometric modeling

• Czasopismo: Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości
• Rocznik: 2009
• Tom: 17
• Numer: nr 1
• Strony: 17--30

Twórcy

autor

Roman Pawlukowicz

• Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu

Bibliografia

• CZAJA J., PARZYCH P. 2007. Analiza stanu rynku nieruchomości w czasie. "Finansowanie Nieruchomości" Nr 11 (czerwiec) 2007
• DITTMANN P. 2008. Prognozowanie w przedsiębiorstwie. Metody i ich zastosowanie. Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa
• KUCHARSKA-STASIAK E. 1997. Nieruchomość a rynek. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
• KUCHARSKA-STASIAK E. 2006. Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
• Nota interpretacyjna NI 1. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych grudzień 2008
• NOWAK E. 1994. Metody analizy dynamiki zjawisk gospodarczych w przedsiębiorstwie. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R., BARTŁOMOWICZ T. 2005. Conjoint analysis jako sposób wyznaczania wag cech rynkowych w wycenie rynkowej nieruchomości za pomocą podejścia porównawczego, "Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu" Nr 1096. Wyd. Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2002, W sprawie badania ruchu cen dla potrzeb szacowania wartości rynkowej nieruchomości, "Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu" Nr 935. Ekonometria 9. Wyd. Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2003. Wykorzystanie koncepcji kombinowanych quasi prognoz do aktualizacji danych w rynkowych modelach wyceny nieruchomości. "Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu" Nr 988. Taksonomia 10. Wyd. Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2006. Problemy pomiaru niemetrycznych zmiennych objaśniających w modelowaniu ekonometrycznym wartości rynkowej nieruchomości. "Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu" (w druku). Wyd. Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2006. Klasyfikacja w wyborze nieruchomości podobnych dla potrzeb wyceny rynkowej nieruchomości. "Prace Naukowe AE we Wrocławiu" Nr 1100. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2007. Badanie podobieństwa obiektów w rynkowej wycenie nieruchomości w warunkach słabo rozwiniętych rynków. "Prace Naukowe AE Katowice", (w druku), Wyd. Akademii Ekonomicznej w Katowicach
• PAWLUKOWICZ R. 2007a. Problemy pomiaru niemetrycznych zmiennych objaśniających w modelowaniu ekonometrycznym wartości rynkowej nieruchomości, W: Prace Naukowe AE we Wrocławiu Nr 1169. Taksonomia 14. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu
• PAWLUKOWICZ R. 2008. Szczególne przypadki wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W: Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Vol. 16, Nr 3. Olsztyn
• PAWŁOWSKI Z. 1973. Prognozy ekonometryczne. PWN, Warszawa
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
• SOBCZYK M. 1991. Statystyka. Wydawnictwo PWE, Warszawa
• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. 2007. Wkładka do "Rzeczoznawcy Majątkowego" Nr 4(56) z 2007 r. Wyd. PFSRM, Warszawa
• SZULC S. 1968. Metody statystyczne. Wydawnictwo PWE, Warszawa.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami)
• WIERZYCKA Ł. 2000. Nieruchomość - rzecz indywidualna. "Nieruchomości C.H. Beck" Nr 9.