Kredyty mieszkaniowe - analiza dochodowości i kosztu ryzyka

• Autorzy: Marcin Gadomski

Warianty tytułu

Housing loans - analysis of profitability and risk cost

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Biorąc pod uwagę przyjęte założenia, całkowity kosz ryzyka wyniósł 0,84% dla kredytu w PLN i 1,53% dla kredytu w EUR. Składają się na niego: • koszt ryzyka kredytowego: 0,54% dla kredytu w PLN i 0,83% dla kredytu w EUR, • koszt ryzyka płynności: 0,3%, • dodatkowy koszt ryzyka płynności transakcji walutowej 0,4%. Dla analizowanego przykładu oznacza to dodaną roczny odsetkowy wynik netto przed kosztami administracyjnymi na poziomie 1,79% - 0,84% = 0,95% oraz 2,82% - 1,53% = 1,29% odpowiednio dla kredytu złotowego i walutowego. Po uwzględnieniu kosztów ogólnych (np. płace, powierzchnie biurowe, aktywa rzeczowe i IT), np. na poziomie 1% salda kredytowego w pierwszym roku ist nienia kredytu (koszty udzielenia) oraz 0,3% w kolejnych latach, średnią roczną dochodowość należy pomniejszyć o kolejne 0,4%. Z przeprowadzonej analizy wynikają następujące wnioski: • jeśli marża analizowanego kredytu hipotecznego zostałaby zmniejszona o 0,5% p.p. dla kredytu złotowego (do 1%) oraz o 1% p. p. dla kredytu w EUR (również do 1%), dochodowość produktu kredytowego przy przyjętych założeniach byłaby wątpliwa, • główne typy kosztu ryzyka (dla ryzyka kredytowego oraz ryzyka płynności) mogą się bardzo istotnie różnić w poszczególnych instytucjach kredytowych. Klient szuka zwykle najtańszego kredytu hipotecznego, niezależnie od kredytobiorcy, co tworzy presję na banki o wyższych kosztach ryzyka na sprzedawanie kredytów na granicy opłacalności lub nawet poniżej jej, wyższa marża oraz dochód ze spreadu kredytowego z nawiązką rekompensują wyższy koszt ryzyka kredytów walutowych (w przypadku różnicy w marży co najmniej 0,4%), • w koszcie ryzyka kredytowego przeważającą rolę odgrywa koszt nieoczekiwanej straty (koszt utrzymania wymogu kapitałowego), • pomimo stopy defaultu na poziomie 1-2% w pierwszych latach od udzielenia kredytu, strata oczekiwana z tytułu ryzyka kredytowego jest relatywnie niewielka, ze względu na oczekiwaną niską szkodowość w późniejszych okresach życia kredytu. Należy jednak zwrócić uwagę, że istotna skala przedpłat może spowodować, że relatywnie duża szkodowość w pierwszych latach od udzielenia kredytu nie zostanie zrekompensowana przez odpowiedni strumień przychodu odsetkowego w kolejnych latach. Tak więc przedpłaty wpływają nie tylko na koszt ryzyka płynności, ale także na zbilansowanie ryzyka kredytowego. (abstrakt autora)

EN

The study is aimed at the presentation of the costs of real property loan risk and an attempt to assess the profitability of housing loans. These issues have a significant impact on the profitability and security of individual financial institutions as well as the whole banking sector. The conducted analysis allows for the following conclusions: • If the margin was reduced down to 1%, the profitability of the credit product would be doubtful, given the assumptions made. • The major types of risk may substantially differ in different credit granting institutions. It results in the pressure exerted on banks with higher risk costs to sell credits on the border of profitability or even below. • A higher margin and the profit from credit spread compensate handsomely a higher risk of currency loans. • In the loan risk cost there is a prevailing role of the cost of unexpected loss (the cost of capital requirement maintenance). • A significant scale of prepayments may lead to the situation in which a relatively high loss ratio in the first years after the loan was granted, will not be compensated by an adequate stream of interest in the following years. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Kredyt mieszkaniowy; Ryzyko kredytowe; Ryzyko walutowe; Koszty

EN

Housing loan; Credit risk; Currency risk; Costs

• Czasopismo: Studia i Prace Kolegium Zarządzania i Finansów / Szkoła Główna Handlowa
• Rocznik: 2012
• Numer: z. 120
• Strony: 25--38

Twórcy

autor

Marcin Gadomski

• Szkoła Główna Handlowa w Warszawie

Bibliografia

• Badanie ryzyka walutowych ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecz nie, Komisja Nadzoru Finansowego, http://www.knf.gov.pl/Images /Badanie_ryzyka_walutowych_ekspozycji_kredytowych_tcm75-25366.pdf [dostęp: 10 kwienia 2011 r.].
• Informacja o sytuacji krajowych banków komercyjnych, banków spółdzielczych i oddziałów instytucji kredytowych, http://www.knf.gov.pl/opracowania/sektor_bankowy/dane_o_rynku/Dane_kwartalne.html/podstawowe dane_09_2010_ tcm75-24497.xls [dostęp: 10 kwietnia 2011 r.].
• Raport AMRON-SARFiN: Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, Związek Banków Polskich, grudzień 2010 r.
• Raport o stabilności systemu finansowego, Narodowy Bank Polski, czerwiec 2009 r.
• Raport o stabilności systemu finansowego, Narodowy Bank Polski, grudzień 2010 r.
• Raport o stabilności systemu finansowego, Narodowy Bank Polski, grudzień 2010 r. Dane liczbowe do wykresów przedstawionych w raporcie, http://nbp. pl/systemfinansowy/ rsf122010xls.xls [dostęp: 17 kwietnia 2010 r.].
• Sytuacja banków w 2008 r., Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2009.
• Sytuacja banków w 2009 r., Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010.
• Sytuacja banków w okresie styczeń-wrzesień 2010 r., Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010.
• U.K. Residential Mortgage Loan Analysis Criteria: Credit, Prepayment and Loan Aggregation, DBRS, listopad 2007, http://www.dbrs.com/research/216303/u-k-residential-mortgage-loan-analisys-criteria-credit-prepayment-and-loan-aggre gation-archived.pdf [dostęp: 17 kwietnia 2011 r.].
• www.money.pl/pieniadze/cds [dostęp: 17 kwietnia 2011 r.].
• www.comperia.pl/kredyty_hipoteczne [dostęp: 16 kwietnia 2011 r.]