Popyt mieszkaniowy a przestrzeń miejska - przegląd literatury

• Autorzy: Michał Głuszak , Bartłomiej Marona

Warianty tytułu

Housing Demand and Urban Transformations - Literature Review

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Podstawowym celem artykułu jest wskazanie związków między dwoma zasadniczymi wymiarami indywidualnego popytu mieszkaniowego: zmianą dotychczasowego miejsca zamieszkania (ang. mobility choice) oraz wyborem lokalizacji przyszłego mieszkania (ang. location choice) a przekształceniami przestrzennymi zachodzącymi w obrębie obszaru metropolitarnego. W artykule poddano krytycznej analizie literaturę przedmiotu i podjęto próbę identyfikacji podstawowych czynników wpływających na popyt mieszkaniowy w obrębie określonego obszaru metropolitarnego. Dotychczasowe badania wskazują na szereg czynników wpływających na ruchliwość mieszkaniową gospodarstw domowych. Do najważniejszych należą: cykl życia, względna deprywacja, kapitał społeczny, płeć, sytuacja ekonomiczna. Badania pokazują, że czynniki te są ze sobą skorelowane i podlegają wzajemnym interakcjom. Rozważania dotyczące zróżnicowania i segmentacji metropolitarnych rynków mieszkaniowych prowadzą do wniosku, że lokalny rynek mieszkaniowy można postrzegać jako zagnieżdżoną strukturę, w której rynek dzieli się na poszczególne subrynki na podstawie kryterium lokalizacyjnego, a następnie, w obrębie poszczególnych subrynków, wyróżnia się segmenty na podstawie cech jakościowych mieszkań. Proces poszukiwania ma więc charakter sekwencyjny i hierarchiczny. Wśród najważniejszych czynników decydujących o wyborze lokalizacji w obrębie lokalnego rynku mieszkaniowego znajdują się: kapitał ekonomiczny, status społeczny, relacje przestrzenne, styl życia, segregacja rasowa oraz jakość szkół. Synteza wyników prowadzi do konkluzji, że popyt mieszkaniowy ma duże znaczenie dla niektórych zjawisk przestrzennych zachodzących w obszarach metropolitarnych. Można tutaj wymienić zwłaszcza cztery aspekty: -- system komunikacyjny (komunikacja masowa, układ drogowy, miejsca parkingowe w centrum miasta), -- ład przestrzenny, a właściwie jego brak, dotyczący tzw. nowej zabudowy realizowanej przez firmy deweloperskie, -- dostęp do szkół i usług publicznych (nadmierne zagęszczenie zabudowy i niewystarczająca infrastruktura społeczna), -- zjawisko rozrostu przestrzennego miasta (ang. urban sprawl). Ze względu na charakterystyczne dla rynku mieszkaniowego asymetrię informacji oraz sztywność podaży w obrębie wybranych segmentów może to powodować trwałe stany nierównowagi oraz stymulować powstawanie obszarów problemowych w obrębie struktury urbanizacyjnej.(abstrakt oryginalny)

EN

The article discusses housing demand. We focus on disequilibrium of a urban housing market and location derived segmentation. Based on literature review, we identify reasons behind housing mobility and housing location choice at household level. In the second part of the article we focus on the interaction between housing demand of urban development patterns (especially spatial aspects of it). The main objective of this paper is to show the relationship between two major dimensions of individual housing demand: (i) mobility choice and (ii) location choice and spatial transformations within the metropolitan area. The article is a critical analysis of the literature. We attempt to identify the main factors affecting the demand for housing in a specific metropolitan area. Previous studies point to a number of factors affecting the residential mobility of households. The most important are: the life cycle, relative deprivation, social capital, gender and economic situation. Studies show that these factors are correlated and are subject to mutual interactions. Reflections on diversity and segmentation of metropolitan housing markets lead to the conclusion that the local housing market can be seen as a nested structure. Each metropolitan housing market is divided into submarkets - based on location and housing services quality. The housing search is therefore sequential and hierarchical in nature. Among the most important factors determining the household choice of location within the local housing market are: economic capital, social status, spatial relationships, lifestyle, racial segregation and the quality of schools. The synthesis of the results leads to the conclusion that the demand for housing is related to certain spatial phenomena occurring in metropolitan areas. We highlight four aspects in particular: - communication system (mass transit, road system, parking in the city center), - spatial order, - access to schools and public services (excessive density of housing and inadequate social infrastructure), - urban sprawl. Due to the information asymmetry and inelastic supply in housing market subsegments it can cause persistent imbalances and emergence of deprived areas within the urban structure.(original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Popyt; Rynek mieszkaniowy; Obszary problemowe

EN

Demand; Housing market; Problem areas

• Czasopismo: Ekonomia / Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu
• Rocznik: 2013
• Numer: nr 3 (24)
• Strony: 119--133

Twórcy

autor

Michał Głuszak

• Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie

autor

Bartłomiej Marona

• Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie

Bibliografia

• Aerø T., Residential Preferences, Choice of Housing and Lifestyle, PhD, Aalborg University 2000.
• Bayoh I., Irwin E.G., Haab T., Determinants of residential location choice: how important are local public goods in attracting homeowners to central city locations?, ,,Journal of Regional Science" 2006, vol. 46.
• Bosanquet H., People and houses, ,,The Economic Journal" 1900, no. 10.
• Bourassa S.C. i in., Defining housing submarkets, ,,Journal of Housing Economics" 1999, no. 8.
• Brueckner J.K., Tastes, skills, and local public goods, ,,Journal of Urban Economics" 1994, no. 35.
• Brueckner J.K., Largey A.G., Social interaction and urban sprawl, ,,Journal of Urban Economics" 2008, no. 64.
• Chan S., Spatial lock-in: Do falling house prices constrain residential mobility?, ,,Journal of Urban Economics" 2001, no. 49.
• Chen Y., Rosenthal S.S., Local amenities and life-cycle migration: Do people move for jobs or fun?, ,,Journal of Urban Economics" 2008, no. 64.
• De Palma A., Picard N., Waddell P., Discrete choice models with capacity constraints: An empirical analysis of the housing market of the greater Paris region, ,,Journal of Urban Economics" 2007, no. 62.
• Epple D., Platt G.J., Equilibrium and local redistribution in an urban economy when households differ in both preferences and incomes, ,,Journal of Urban Economics" 1998, no. 43.
• Engelhardt G.V., Nominal loss aversion, housing equity constraints, and household mobility: evidence from the United States, ,,Journal of Urban Economics" 2003, no. 53.
• Farley R., Racial differences in the search for housing: Do whites and blacks use the same techniques to find housing?, Housing Policy Debate no. 7, 1996.
• Farley R., Fielding E., Krysan M., The residential preferences of blacks and whites: A four metropolis analysis, Housing Policy Debate no. 8, 1997.
• Farley R. i in., Chocolate City, Vanilla Suburbs, will the trend toward racially separate communities continue?, ,,Social Science Research" 1977, no. 7.
• Farley R. i in., Continuing racial residential segregation in Detroit: 'Chocolate City, Vanilla Suburbs' revisited, ,,Journal of Housing Research" 1993, no. 4.
• Glaeser E.L., Kahn M.E., Rappaport J., Why do the poor live in cities. The role of public transportation, ,,Journal of Urban Economics" 2008, no. 63.
• Goodman A.C., Housing submarkets within urban areas: Definitions and evidence, ,,Journal of Regional Science" 1981, no. 21.
• Hoyt H., Badgley D.L., The Housing Demand of Workers in Manhattan New York, Corlears Hook Group 1939.
• Kan K., Residential mobility and social capital, ,,Journal of Urban Economics" 2007, no. 61.
• Maclennan D., Munro M., Wood G., Housing choice and the structure of the housing submarket, [w:] B. Turner, L. Lundquist (red.), Housing and Planning Research: Between State and Market, Almquist and Widesell International, Stockholm 1987.
• Maclennan D., Tu Y., Economic perspectives on the structure of local housing systems, ,,Housing Studies" 1996, no. 11.
• Maclennan D., Wood G., Search adjustment in local housing markets, [w:] W. Clark (red.), Modelling Housing Market Search, Croom Helm, London 1982.
• Megbolugbe I., Sa-Aadu J., Shilling J.D., Elderly female-headed households and the decision to trade down, ,,Journal of Housing Economics" 1999, no. 8.
• Megbolugbe I.F., Marks A.P., Schwartz M.B., The economic theory of housing demand: A critical review, ,,The Journal of Real Estate Research" 1991, no. 6.
• Michelson W.M., Environmental Choice, Human Behavior, and Residential Satisfaction New York, Oxford University Press 1977.
• Muth R., The demand for non-farm housing, [w:] A. Harberger (red.), The Demand for Durable Goods, University of Chicago Press, Chicago 1960.
• Nechyba T.J., Mobility, targeting, and private-school vouchers, ,,American Economic Review" 2000, no. 90.
• O'Regan K., Quigley J., Accessibility and economic opportunity, Working Paper Series. Berkeley Program on Housing and Urban Policy 2006.
• Ortalo-Magné F., Rady S., Heterogeneity within communities: A stochastic model with tenure choice, ,,Journal of Urban Economics" 2008, no. 64.
• Putnam R.D., Bowling alone: the collapse and revival of American community, Simon & Schuster, New York 2000.
• Rosen S., Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition, ,,The Journal of Political Economy" 1974, vol. 82, no. 1.
• Seo Y., Who cares about school quality? The role of school quality in homebuyers' preference. School district choice, and willingness to pay, Paper presented on American Real Estate Society Conference, Monterey, USA 2009.
• Schnare A.B., Struyk R.J., Segmentation in urban housing markets, ,,Journal of Urban Economics" 1976, no. 3.
• Straszheim M.R., Estimation of the demand for urban housing services from household interview data, ,,The Review of Economics and Statistics" 1973, no. 55.
• Straszheim M.R., Hedonic estimation of housing market prices: A further comment, ,,The Review of Economics and Statistics" 1974, no. 56.
• Tilly C., Occupational rank and grade of residence in a metropolis, ,,American Journal of Sociology" 1961, no. 67.
• Tu Y., Segmentation, adjustment and disequillibrium, [w:] T. O'Sullivan, K. Gibb (red.), Housing Economics and Public Policy, Blackwell Publishing, Oxford 2003.
• Tu Y., The local housing sub-market structure and its properties, ,,Urban Studies" 1997, no. 34.
• Tu Y., Goldfinch J., A two-stage housing choice forecasting model, ,,Urban Studies" 1996, no. 33.
• Weibull J.W., A dynamic model of trade frictions and disequilibrium in the housing market, ,,Scandinavian Journal of Economics" 1983, no. 85.
• Werner I., Lifestyle and residential choice - differentiated demand for housing, International Association for People-environment Studies Conference, La Coruna 2002.
• Wheeler J.O., Residential location by occupational status, ,,Urban Studies" 1968, no. 5.
• Wolpert J., Migration as an adjustment to environmental stress, ,,Journal of Social Issues" 1966, no. 22.