Szacowanie wartości nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowych

• Autorzy: Józef Czaja
• Języki publikacji: PL

Abstrakty

W pracy rozpatrywano dwa zasadnicze parametry efektywności kredytowania, a mianowicie: Iloraz sumy rat kredytu (SRK) do wartości rynkowej nieruchomości (WRN), nazywany współczynnikiem kredytu do wartości (Loan to Value (LTV)) Iloraz udziału własnego kredytobiorcy (UW) do wartości rynkowej nieruchomości (WRN), nazywany współczynnikiem udziału własnego do wartości (Down - Payment ratio (DP)). Na wartość (SRK) składają się wysokość przyznanego kredytu (kapitału) (K) i suma odsetek od kapitału, stanowiących zysk kredytodawcy (ZK). Wartość (UW) kredytobiorcy w różnych interwałach czasowych nie powinna być mniejsza od kosztów sprzedaży nieruchomości, które obejmują prowizję dla pośrednika, opłaty skarbowe i notarialne oraz wydatki związane z przekazaniem nieruchomości nowemu właścicielowi. Wartość rynkowa nieruchomości (WRN), wynikająca z analizy rynku podobnych nieruchomości, jest szacowana przez rzeczoznawców majątkowych. Wartość rynkową nieruchomości, do ustalenia zabezpieczenia wierzytelności kredytowych, przyjmuje się minimalną wartość rynkową z oszacowanego przedziału ufności. W pracy przedstawiono szczegółowe algorytmy metody analizy statystycznej rynku oraz techniki dyskontowania strumieni dochodów, z uwzględnieniem analizy wariancji. Dla obu procedur podano formuły na wyliczenie odchyleń standardowych szacowanej rynkowej wartości nieruchomości oraz na określenie jej przedziału ufności. Zamieszczony przykład liczbowy ilustruje praktyczne aspekty wyceny nieruchomości, w odniesieniu do ustalania bezpiecznej kwoty przyznawanego kredytu i określenia współczynnika ryzyka w procesie windykacji tego kredytu. (abstrakt oryginalny)

EN

Two principal parameters of crediting effectiveness are considered in this paper. They are: Loan rates sum (SRK) to estate's market value (WRN) quotient, called loan to value coefficient (Loan to Value (LTV)), Debtor individual contribution (UW) to estate's market value (WRN) quotient, called individual contribution to value coefficient (Down - Payment ratio(DP)). Value (SRK) consists of loan itself (capital) (K) and interests sum, that are creditor profit (ZK). Debtor value (UW) in different time intervals should not be lower than estates sale costs, that include agent and notary public commissions, taxation and expenses for the property transference to the new owner. Estates market value (WRN), resulting from similar estates market analysis is estimated by estates experts. Minimal market value from estimated confidence interval is taken as the estate's market value (WRN) for securing liabilities. Detailed algorithms of market statistical analysis and income streams discounting procedures, including variance analysis are described in the paper. Formulas on standard deviation of estimated market value calculation and its confidence interval defining are also given here. The given examples of this algorithms shows valuation methods practical aspects, with respect to secure amount of granted loan and estimation of risk coefficient in loan vindication process. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Wycena nieruchomości; Wartość nieruchomości; Zabezpieczenie kredytów; Zabezpieczenie wierzytelności

EN

Real estate valuation; Real estate's value; Securities loans; Liability security

• Czasopismo: Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości
• Rocznik: 2006
• Tom: 14
• Numer: nr 1 Nieruchomości jako obiekt finansowania i zarządzania
• Strony: 35--47

Twórcy

autor

Józef Czaja

• AGH Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie

Bibliografia

• Czaja J., 2001. Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości, KOMPSYSTEM Kraków.
• Czaja J., 2004. Merytoryczna analiza procedur szacowania rynkowej wartości nieruchomości w podejściu porównawczym. Materiały XII Konferencji Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn.
• Czaja J., Krysia Z., Nowak R., 2005. Analiza metod wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym w aspekcie zabezpieczenia wierzytelności kredytowych. Kwartalnik FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI, Nr 2(3) 2005 r. ZBP Warszawa.
• Hozer J., Kokot S., Kuźmiński W.,2000. Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości. Warszawa.
• Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Podrozdział Statystyczne metody określania wartości zabezpieczenia wierzytelności hipotecznych, Praca zbiorowa pod redakcją naukową Jajugi K. i Krysiaka Z., 2004. ZBP Warszawa.
• Metody i procedury szacowania wartości podmiotów gospodarczych, Praca zbiorowa pod redakcją naukową Borowieckiego R., 2001. Akademia Ekonomiczna w Krakowie.
• Van Order R., 2004. Kontrola ryzyka kredytowego - wykorzystanie baz danych w Polsce. Opracowanie dla ZBP Warszawa.
• Wycena nieruchomości - wydanie polskie tłumaczone z tytułu oryginalnego The Appraisal of Real Estate. Appraisal Institute ,Chicago USA 2000, Redaktor naukowy Kucharska-Stasiak E., 2001. PFSRM Warszawa.
• Źróbek S., Bełej M., 2000. Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości. Educaterra 6a Olsztyn.